경·공매 제도 확 바뀐다…예고등기 폐지

경매 물건을 헐값에 낙찰받는 수단으로 악용돼온 예고등기제가 50여년 만에 폐지된다. 공매 제도는 법원 경매와 비슷하게 정비돼 진행 사실과 대상 부동산에 대한 정보가 입찰 전 충실하게 제공된다.

27일 국회 법무부 기획재정부 등에 따르면 이 같은 내용을 담은 '부동산공시법 개정안'과 '국세징수법 개정안'이 국회를 통과,오는 10월과 내년 1월에 각각 실시될 예정이다. 경매는 금융사등 채권자가 빌려준 돈을 회수하기위해, 공매는 국가 및 지자체가 체납세금을 징수하기 위해 실시한다.

◆예고등기 50여년 만에 폐지

예고등기제는 채무자 등이 경매를 방해하는 수단으로 악용해왔다. 보유 부동산을 경매로 날릴 처지에 놓인 채무자가 타인과 공모해 자신을 상대로 '소유권이전등기 말소청구 소송'을 내도록 해서 법원이 예고등기토록 하는 수법이다. 이런 부동산은 몇 차례 유찰돼 낙찰가가 떨어지게 되고,이때 채무자 등이 낮은 값에 물건을 확보해 부당이익을 챙기게 된다.

실제 2008년 검찰에 구속된 이모씨 등은 경매 진행 중인 감정가 200억원짜리 상가건물을 확보하려고 법원에 소송을 내는 수법으로 6차례나 경매를 유찰시켜 경매가를 17억원으로 낮춘 뒤 50억원에 낙찰 받는 등 60차례에 걸쳐 1000억원가량 낙찰가를 조작했다. 최광석 로티스합동법률사무소 변호사는 "처분금지가처분 유무로 소송 진행 여부를 파악할 수 있는 만큼 예고등기는 옥상옥(屋上屋) 제도로 볼 수 있다"며 "낙찰가를 낮추려고 가처분 없이 소송을 내는 악덕 경매브로커들을 막을 수 있을 것"으로 내다봤다.

◆공매는 경매와 비슷하게 변경

공매는 법원 경매와 거의 비슷하게 바뀐다. 자산관리공사가 △부동산 상태 △임차인 유무 △임대차 보증금 규모 등을 조사,입찰 전에 공지한다. 지금까지는 입찰 예정자가 스스로 조사했다.

등기를 통해 해당 부동산이 공매 대상임도 널리 알린다. 제3자가 공매 진행 중인 사실을 모르고 임대차 · 매매 계약을 맺었다가 돈을 돌려받지 못하는 사고를 방지하기 위해서다.

매각대금에 대해 배분을 요구할 수 있는 시점을 '첫 입찰기간 개시 전'으로 규정했고 낙찰자 부담이 바뀌면 배분요구 철회를 금지시켰다. 권리관계를 미리 확정해 낙찰자가 예상하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다. 지금까지 규정 미비로 대항력 있는 임차인 등이 중간에 배분요구를 철회하면 낙찰자는 속수무책이었다. 예컨대 임차인이 낙찰 이후 배분요구를 철회하면 낙찰자가 수천만원에서 수억원에 달하는 임대차 보증금을 그대로 떠안아야 했다. 낙찰을 철회하려면 행정소송을 해야했다.

가압류권자도 배분에 참여할 수 있게 했다. 그동안 가압류권자는 선 · 후 순위를 불문하고 배분에 참여할 수 없어 별도로 체납자에게 돈을 받아야 했다. 한국자산관리공사 관계자는 "불확실성이 사라지게 돼 법원에 직접 가야하는 경매보다 경쟁력이 높아졌다"고 설명했다.

공매 제도의 한계는 여전하다는 지적도 나온다. 강은현 EH경매연구소 대표는 "경매와 달리 공매 부동산은 양과 질에 한계가 있다"고 지적했다. 정충진 KJ국제법률사무소 변호사는 "인도 명령제도가 없어 명도 비용이 경매보다 비쌀 가능성이 남아 있다"고 말했다.


◆ 예고등기

소유권에 대한 법적 다툼이 있다고 법원이 공지하는 행위. 1960년 부동산등기법 제정과 함께 도입됐다. 소유권이 변동될 수 있음을 알려 매매나 임대차 때 피해를 줄이려는 목적이었으나 경매 브로커 등은 싼값에 경매물건을 받으려고 낙찰가를 낮추는 수단으로 악용해왔다.


출처 : http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2011032757671