the Desirable Garfield

낙찰 안전 하게 받으려면 컨설팅 업체에 부탁 한는것도 추천 하던데  컨설팅 업체에 의뢰하면 비용은 얼마며 얼마나 안전한지 알고 싶습니다.

-> 경매대행 수수료는 법으로 정해진 바는 없습니만 대부분 낙찰가의 1%~2%, 또는 감정가의 1%~2% 정도입니다. 일부 경매대행업체 중에 처음에 얼마 받고 낙찰이 되고나면 나머지를 받는데요. 경매 초보자분들은 이 부분에 대해서 조심하셔야 합니다. 경매는 낙찰이 되었다고 끝나는 것이 절대 아닙니다. 대법원경매 과정중에 고수나 초보를 막론하고 가장 어려운 부분이 바로 명도과정입니다. 즉 소유자나 임차인 등을 내보내고 열쇠를 넘겨받는 과정인데요. 이 명도과정을 끝까지 책임지지 않고 나머지 수수료를 받고 끝내버리는 업체들에게 피해를 보신분들이 많습니다. 예를 들어 대항력이 없어 배당을 받지 못하는 임차인의 경우 저항이 심하여 명도에 상당한 어려움을 겪습니다. 그렇게 되면 낙찰자는 금전적인 비용과 정신적인 피해를 상당하게 봅니다. 반드시 명도까지 책임을 지는지를 확인해 보셔야 합니다.

하지만 경매초보자분들이 컨설팅수수료 비용을 절약하려고 직접 참여했다가 잘못된 권리분석으로 인해 오히려 손해를 보거나 입찰보증금을 포기하게 되는 경우가 의외로 많습니다. 따라서 경매를 시작하신다면 믿을수 있는 업체를 선택하셔야 하는데요. 올바른 부동산경매 컨설팅 선택방법을 알려드리겠습니다.

1. 정식인가된 컨설팅 법인을 이용하는 것이 좋습니다.

만일의 경매사고 발생시 보상받기 어렵진 않은지, 자체적인 법적분쟁 해결능력을 갖추고 있어 안전한지.

2. 컨설팅 수수료가 적당한지 판단해야 합니다.

단순히 낙찰만 받아주는지, 수임계약시정한약정비용만으로명도처리까지완벽하게처리되는지.

3. "권리분석 보증서" 및 "브리핑자료"를 발행 받아야 합니다.

권리분석에 대한 책임보증 내역이 명확하게 명시 되어있는지.

4. 등기와 열쇠를 동시에 책임지고 명도까지 완벽하게 처리하는 회사인지 확인해야 합니다.

명도에 어려움이 생길 경우 추가 비용을 요구하진 않는지, 책임을 전가하지 않고 완벽하게 업무를 처리하는지.

5. 경매 낙찰후 낙찰이 안되거나 취하 되었는데도 수수료를 반환하지 않고 다른물건으로 유도하는 회사는 금물입니다. 수수료 환불을 꺼리고 미루진 않는지, 수수료를 즉시 반환 하는지. 모든부분을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

여러가지로 신중하게 선택하시고 부자되세요.

무잉여 시 임의경매와 강제경매

<질의>

무잉여에 관련된 질문입니다.


감정가 4천만 원
1순위 근저당 6천만 원
2순위 가압류 6천만 원
3순위 가압류 6천만 원
4순위 가압류 6천만 원


예를 들면 이런 경우에 2순위 부터는 경매를 신청할 이유가 없을 것 같은데, 가끔보면 이런
경우가 있네요. 무잉여로 불허가 되지 않나요? 왜 가압류권자(2,3,4순위의)가 경매를 신청하는
경우가 나오는지 궁금합니다. 어차피 진행도 안될거, 그냥 정리하고 채무자의 다른 재산에
압류하여고 하는 건가요? 그리고 이런 경우에 실제로 어떻게 처리되는지 궁금하네요. 경매로
매수할 수 있는 사람도 없고(낙찰 받아 봐야 허가가 안나고) 저 물건의 처리는 어찌되는 것인지요.

<응답>

1순위 저당권자가 경매신청을 하면 무리 없이 경매가 당연히 진행될 수 있습니다.
문제는 가압류권자인 2순위부터 강제경매를 신청할 때 무잉여가 될 가능성이 놓아 채권자가
굳이 강제경매를 신청할 이유는 없겠네요. 그러나 문제는 위와 같은 경우에도 강제경매를 신청
하는 경우가 있습니다.


그 이유는 다음과 같은 사유가 있을 거라는 추측이 듭니다. 사실 주변에서 위와 같은 경우를
당하거나 집행하는 사람을 많이 보았거든요.


가압류권자가 본안소송 후 판결을 받아 강제경매를 집행하는 과정에서 채권자와 채무자의 사이가
극도로 감정이 악화 되었다는것이 이유 입니다. 비록 가압류권자에게 배당이 될 금액으로 낙찰이
되지 않는다 해도 강제경매시에는 채무자의 이해관계인들에게 강제경매기입등기 후 채권 신고하라는
통지가 송달되는데 이런 이유로 인해 채무자의 신용에 치명적인 타격을 주게 됩니다.
소위 압박수단이라 할 수 있습니다.


강제경매가 진행되면 임차인, 세무서 및 관공서 등에 채권신고 하라는 통지서를 보내게 되지만
특히 금융거래시 강제경매가 진행 된다는것이 밝혀지면 그 사람의 신용에 매우 불리하게 적용되어
사업에 지장을 초래하게 되거든요.


여기에서 더욱 더 알아야 하는 것은 강제경매와 임의경매의 차이점이 크게 있습니다.
그 이유로 인해 강제경매가 무서운데 많은 사람들이 이런 사실을 잘 모르고 있습니다.


◈ 임의경매와 강제경매의 차이점 ◈


1. 임의경매는 정확한 법률용어로 담보권실행에 의한 경매라고 하고 강제경매는 판결문 또는
　집행력 있는 공정증서에 의해 경매가 진행되는 것을 말합니다.


2. 임의경매는 근저당권이 설정되어 있는 부동산만 경매를 신청할 수 있지만 강제집행력이 있는
　강제경매신청 채권자는 채무자의 어느 재산이라도(채무자의 집안에 있는 가재도구와 월급을 받는 임금,
　타인에게 받을 권한이 있는 채권인 공사비, 수리비, 채권 등등)에 채권압류를 하여 강제경매를
　신청할 수 있을 뿐 아니라 채무자의 부동산 어느 곳이라도 압류를 하여 경매를 신청할 수 있습니다.
　그래서 임의경매는 예측경매라고 하지만 강제경매는 불예측경매라고도 합니다.


3. 임의경매 진행 중 낙찰자가 발생하기 전에 채무자가 채권자의 이자를 전액 또는 일부를 변제
　하면서 경매를 취소시켜달라고 합의가 될 경우에 경매를 취하시키면 등기부등본상 임의 경매는
　취소가 되면서 근저당권의 순위에는 영향을 미치지 않아 근저당권이 말소되지 않기 때문에
　차후에라도 다시 경매를 신청할 수 있지만 강제경매는 이자만 주고 취하가 되지 않습니다.
　즉 이자만 받고 취하를 하게 되면 강제경매신청 자체가 취소되기 때문에 채권보존에 따른 권리가
　등기부등본상에 나타나지 않게 된다는 것입니다. 임의경매의 순위는 경매취하후순위가 보존되지만
　강제경매는 순위가 보존되지 않습니다.


4. 만약 낙찰자가 발샐 후 임의경매는 채무자가 경매신청 채권자의 채권금액을 모두 변제하면서
　원인채권증서를 회수한 뒤 채무금을 변제하였으니 경매를 취하시켜달라고 하면 낙찰자의 동의
　없이 일방적으로 경매를 취소시킬 수 있지만 강제경매시에는 낙찰자의 동의를 받아야만 강제
　경매가 취소됩니다. 민법상 채무변제를 하는것과 민사집행법상의 경매진행절차와는 별개이기 때문입니다.
　경매진행 중 채무자가 채권금을 변제했다고 하여 경매취소신청을 하지 않으면 채권변제와는
　별개로 경매가 진행되게 됩니다. 이때 낙찰자가 낙찰잔금을 납부하면 소유권이 이전되게 됩니다.
　이점을 조심해야 합니다. 따라서 강제경매가 진행 중인 부동산의 채무자가 강제경매신청 채권
　자의 채무를 변제하고 강제경매를 말소 키기려면 낙찰자의 동의가 필요한데 낙찰자가 동의를
　거부하면 반드시 강제경매정지신청서와 함께 강제경매취소신청을 관한 경매계에 신청하여 접수
　한 뒤 판사의 결정을 받아 취소해야만 하는 절차를 꼭 밟아야 합니다.
　그래야 피해를 보지 않게됩니다.


5. 임의경매진행 중 낙찰자의 최고매수가격이 경매신청자에게 배당될 금액이 되지 않으면
　경매법원에서 직권으로 무잉여에 해당되어 경매가 직권으로 말소되지만 강제경매는 그렇지
　않습니다. 강제경매가 진행 중 최고가매수금액(낙찰금액)이 앞선 순위에 배당하고도 남은 금액이
　없어 강제경매신청자에게 배당이 될 금액이 없으면 경매법원에서는 강제경매신청자에게
　우선매수권(즉, 차순위 매수신고의 권리를 자동으로 부여하여)을 행사하라는 권유서를 보냅니다.
　다시 말해 최고가매수 금액이 강제경매신청자에게 배당될 금액이 되지 않아 경매를 진행할 수
　없으니 강제경매신청자에게까지 배당이 돌아갈 금액 이상으로 부동산을 매수하겠냐는 의사를
　묻습니다. 이때 강제경매신청자가 자신에게 배당이 돌아올 금액 이상으로 매수를 하겠다고 하면
　강제경매신청자가 제시한 금액으로 최고가매수인으로 결정하여 강제경매신청자에게 낙찰허가
　결정을 하지만 만약 강제경매신청자가 인수하지 않겠다고 하면 즉시 강제경매취소결정을 하여
　경매절차를 종결하게 됩니다. 물론 당시 낙찰을 받은 최고매수인(낙찰자)에게는 낙찰불허가
　결정을 하여 입찰 보증금을 반환하여줍니다.

아래의 등기부등본 내용을 토대로 6000만원에 낙찰 받는다면 무잉여 배당으로 낙찰 취소가 되나요?

고수분들의 조언 부탁드립니다.

2001년03월20일 근저당권설정 채권최고액 금39,000,000원 

                [2006년06월08일 권리신고 및 배당요구신청]

                근저당권자 주식회사국민은행 110111-2365321

                           서울 중구 남대문로 2가 9-1

                           (주택천안영업지원센터)

2005년07월22일 전세권설정 전세금 금65,000,000원

               [2006년04월13일 권리신고 및 배당요구신청]

                           범위 건물의 전부

                           존속기간 2005년07월21일부터 2007년07월20일까지

                           전세권자 태천개발주식회사

2006년03월13일 근저당권설정 채권최고액 금4,500,000원

                            근저당권자 김*

2006년03월24일 강제경매개시결정 채권자 하나산업주식회사

                (2006타경4501)

2006년05월26일 압류 권리자 국민건강보험공단아산지사

2006년06월07일 가압류 청구금액 금9,667,245원

                      채권자 주식회사국민은행

                      서울 중구 남대문로 2가 9-1

                      (천안여신관리센터)

2006년07월27일 임의경매개시결정 채권자 주식회사국민은행

                 (2006타경11851)         

                                           서울 중구 남대문로 2가 9-1

                                           (천안여신관리센터)


* 답변

귀하가 질문하신 상기내용을 검토한결과 중북경매신청으로 무잉여로 경매가 취소될 이유가 없습니다.

 

경매 부동산의 집행법원은 최고가격매수인이 압류채권자(경매 신청채권자)의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없다고 인정한 때(실무상 이를 무잉여라고 함)에는 압류채권자(경매 신청채권자)에게 이를 통지하여야 하고 이 통지를 받은 압류채권자가 1주일 이내에 위의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때(입찰자가 없을 때)에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면 집행법원은 경매절차를 취소하게 됩니다.