the Desirable Garfield

3년째 공실중인 상가를 경매로 낙찰받았는데 관리실에서 그동안 부과된 공실관...

 

질문자님은 공용과 전용을 거꾸로 알고 있습니다.

대법원판례에는 3년분, 공용부분에 대해서만 낙찰자가 지급하는 것으로 나와 있습니다.

참고삼아 아랫글을 읽어보면 낙찰 상가 미납관리비에 대해서 좀 더 쉽게 이해될 것입니다.

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원칙대로라면 아파트나 상가의 관리주체가 경매절차에 참가해 연체된 관리비만큼의 채권신고를 하고 그 경매절차를 통해 배당을 받아가야 할 것이다.

그러나 연체된 관리비는 해당 부동산 가격에 비하면 현저히 소액인 경우가 대부분이라 권리신고가 이뤄지는 경우는 거의 없다고 보여 진다.

또한 아파트나 상가가 경매로 넘어갈 정도의 악성채권이면 연체관리비와 같은 후순위채권이 경매절차를 통해 전액 변제받을 가능성은 거의 없기 때문에 대부분의 경우 경매절차를 거쳤더라도 연체관리비 채권은 그대로 남아있는 것이 보통이다.

이러한 관리비는 경매절차에서 열람가능한 물건의 감정서에도 누락되는 경우가 대부분이다. 감정서는 해당 부동산의 객관적인 가치를 산출하는 것에 목적이 있는 것이지 권리관계를 조사하는 것이 목적은 아니기 때문이다.

이렇게 남게 되는 관리비는 원칙적으로 매도인인 전소유자가 부담해야 하는 것이다. 즉, 해당 부동산을 매수한 사람이나 경락받은 사람에게 관리주체가 전소유자인 매도인을 대신해서 납부할 것을 요구할 수는 없는 것이다.

그러나 우리 아파트나 상가관리규약의 대부분은 전소유자가 미납한 관리비를 현소유자가 승계하는 것으로 규정하고 있어 문제이다.

아파트나 상가의 관리사무소는 이러한 관리규약을 근거로 신소유자에게 구소유자가 미납한 관리비까지 함께 납부할 것을 요구하는 경우가 많다.

심지어 어떤 경우는 연체된 관리비와 새로 부과되는 관리비를 한 장의 고지서로 만들어 연체관리비까지 함께 납부하지 않으면 새로 부과되는 관리비도 납부할 수 없도록 하는 경우도 있다.

이렇게 시간을 끌어도 연체된 관리비가 해결되지 않으면 관리사무소는 단전·단수 등 실력행사를 하여 신소유자에게 고통을 주기도 한다. 하지만 우리 대법원은 이러한 조치들은 모두 위법이라고 판결한 바 있다.

위 판결에 따르면 관리규약으로 신소유자에게 위와 같은 불이익을 주는 것은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 위반된다.

같은 법 제28조 제3항에 따르면 관리규약은 아파트나 건물의 소유권자의 권리·의무에 관하여만 규정할 수 있을 뿐 다른 사람의 권리·의무에 대하여는 규정할 수 없다고 하고 있기 때문이다.

다만 위 판결에 의하더라도 관리비 중 공유부분의 관리에 소요되는 부분은 전체 공유자의 이익을 위한 부분이므로 승계된다고 한다. 즉, 관리비 중 공유부분을 제외한 전유부분의 관리에 소요되는 비용을 신소유자에게 대신 납부하도록 하거나, 나아가 이를 납부하지 않는 것을 문제삼아 단전·단수 등의 조치를 취하는 것은 모두 위법한 것이다. 출처: 파이낸셜 뉴스

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결론적으로 질문자님은 낙찰받은 상가의 미납관리비 중에서 공용부분만 정확하게 3년치만 관리실에 납부하면 됩니다.

자꾸만 쓸데없이 관리실에서 시비를 걸면 윗글을 인쇄해서 보여주십시오.

아무쪼록 좋은 결과가 있기를 기원합니다.

낙찰 안전 하게 받으려면 컨설팅 업체에 부탁 한는것도 추천 하던데  컨설팅 업체에 의뢰하면 비용은 얼마며 얼마나 안전한지 알고 싶습니다.

-> 경매대행 수수료는 법으로 정해진 바는 없습니만 대부분 낙찰가의 1%~2%, 또는 감정가의 1%~2% 정도입니다. 일부 경매대행업체 중에 처음에 얼마 받고 낙찰이 되고나면 나머지를 받는데요. 경매 초보자분들은 이 부분에 대해서 조심하셔야 합니다. 경매는 낙찰이 되었다고 끝나는 것이 절대 아닙니다. 대법원경매 과정중에 고수나 초보를 막론하고 가장 어려운 부분이 바로 명도과정입니다. 즉 소유자나 임차인 등을 내보내고 열쇠를 넘겨받는 과정인데요. 이 명도과정을 끝까지 책임지지 않고 나머지 수수료를 받고 끝내버리는 업체들에게 피해를 보신분들이 많습니다. 예를 들어 대항력이 없어 배당을 받지 못하는 임차인의 경우 저항이 심하여 명도에 상당한 어려움을 겪습니다. 그렇게 되면 낙찰자는 금전적인 비용과 정신적인 피해를 상당하게 봅니다. 반드시 명도까지 책임을 지는지를 확인해 보셔야 합니다.

하지만 경매초보자분들이 컨설팅수수료 비용을 절약하려고 직접 참여했다가 잘못된 권리분석으로 인해 오히려 손해를 보거나 입찰보증금을 포기하게 되는 경우가 의외로 많습니다. 따라서 경매를 시작하신다면 믿을수 있는 업체를 선택하셔야 하는데요. 올바른 부동산경매 컨설팅 선택방법을 알려드리겠습니다.

1. 정식인가된 컨설팅 법인을 이용하는 것이 좋습니다.

만일의 경매사고 발생시 보상받기 어렵진 않은지, 자체적인 법적분쟁 해결능력을 갖추고 있어 안전한지.

2. 컨설팅 수수료가 적당한지 판단해야 합니다.

단순히 낙찰만 받아주는지, 수임계약시정한약정비용만으로명도처리까지완벽하게처리되는지.

3. "권리분석 보증서" 및 "브리핑자료"를 발행 받아야 합니다.

권리분석에 대한 책임보증 내역이 명확하게 명시 되어있는지.

4. 등기와 열쇠를 동시에 책임지고 명도까지 완벽하게 처리하는 회사인지 확인해야 합니다.

명도에 어려움이 생길 경우 추가 비용을 요구하진 않는지, 책임을 전가하지 않고 완벽하게 업무를 처리하는지.

5. 경매 낙찰후 낙찰이 안되거나 취하 되었는데도 수수료를 반환하지 않고 다른물건으로 유도하는 회사는 금물입니다. 수수료 환불을 꺼리고 미루진 않는지, 수수료를 즉시 반환 하는지. 모든부분을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

여러가지로 신중하게 선택하시고 부자되세요.